,本文转载自微信公众号：巨会读（ID：juhuidu），作者：财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编叶伟强。,回答这种短期房价走势的问题一向非我所长，所以一般情况下也不敢胡乱揣测。不过，最近一些朋友问得多了，也就留上了一点心。集纳了最近的一些心得，以拍脑袋为主，和大家交流。,当前城市间房价分化比较明显，本文所说的房价，指的是以北京为主的一线城市。由于其新房价格受政府限制，普遍比二手房低20%-30%，据说房号都卖几十万，价格信号失真，所以如果没有特别说明的话，本文讨论的价格都是指二手房价格。, ,一个很久不见的朋友前一阵子打电话问我，最近房价怎么看？他打算卖掉在北京的房子，到国外买房子供孩子上学。,“这是刚需啊”，我说，“你的问题跟房价关系不大，因为不管房价怎么变你都要卖，对吧？”,是的。他说已经委托给房屋中介公司，只是这个中介告诉他，交易期估计得八个月，“真的需要这么久吗？”,的确有可能。各种政策限制、打压之下，现在房屋交易市场供需之势早已逆转了。就北京等一线城市而言，需求还是很强劲，但观望情绪已然主导，而且日重一日。,首先是价格。买卖双方要谈拢价格，就很不容易。,“房价下跌周期中，有些小区一年都卖不出一套房子。”胡哥告诉我。,胡哥是我身边的朋友中，我确切知道投资房产赚了很多钱的主儿，见解独到，以看房价走势稳、准、狠而见称于朋友圈。,此即所谓盘久必跌。当大众预期房价在相当一段时间内不再上涨的时候，真正有自住需求的人出手也会很谨慎。而卖家，总会出于这样那样的原因绷不住。,无论最近的卖家出于什么原因降价卖房，都会形成一个个价格标杆。而买家会预期更低，于是价格节节走低。,通常情况下，买卖双方会因为预期相差很大而胶着很久。,其次，即使谈拢了价格，也会有很多变数。,变数之一：二套房首付比例提高之后，好多人辛辛苦苦准备很久的首付款就不够了。他们往往是吊着看中的房子，一边谈，一边筹款，而在此过程中，等待着周边的房价下跌。,正如房价涨的时候卖方比着涨价一样，房价跌的时候，买方也会因为毗邻小区的成交新低而要求更低的价格，尽管房价下行周期的成交频率远远比不上涨价之时。,当然，也很有可能因买方最终筹不到款而无法成交。,变数之二：实行认房又认人政策之后，很多原来有资格贷款买房的人突然又没资格了，或者必须炮制额外的证明材料以符合贷款要求。,此前的房产买卖就往往涉及到上家下家的房产解抵押，甚至几对夫妇的“离婚”，手续复杂，顺利办齐各种手续也往往需要两个月。现在显然更加费时费力了。, ,久盘必跌的话，会跌多久？跌多少？,来看看几个真实的故事：,1,胡哥的一系列买房经历，让他觉得这次房价向下的调整时间会比以往更长。,去年秋天，胡哥在海淀区白石桥看中一套房子，总价1400万。他觉得这套房子性价比很好，就盘算着如何买下来。,就在回家的路上，胡哥陆陆续续接到好几个电话，都是小贷公司打来的，确切地说，是他刚看的房子业主的债主。业主早已把房子抵押给小贷公司了。这些债主要求安排偿债会议。和他一起讨论怎么把房子的抵押解出来。,胡哥开始莫名其妙，但也没被吓着。他仔细一问，发现情况比较复杂。该房子有6个逾期小贷，小则百十万，多则数百万，合计900万到1000万。,据说房主是拍影视的，拍着拍着钱不够了，就把房子抵押出去了。小贷公司不像银行那么严格，允许重复抵押。抵来抵去，这房子就累积了6起小贷债务，总额近千万。,“这个房子我没再接手。谁知道哪天又冒出什么人来要钱？”。再后来，他看的不少房子都有这种问题，以房抵押的小额贷款很多。这类案例密度之大，为他这个多年房产投资老手所未见。,房子的流动性的确不好，买卖不易。但房子是死的，人却是活的；许多人用房产去做抵押，贷款做生意，投P2P，炒股……也许是因为房产升值赚到的钱太容易了，用来投资了很多不知所谓的东西，“很多人就栽这里了”。,这个故事说的是， 房子后面的债务问题比以前更多更严重。,2,一位律师朋友阿文，告诉我另外一个故事，说的是 抵押债务不但普遍，而且杠杆很高。,他的一个委托人，用房子到银行和小贷公司抵押了1000万，投了P2P，结果P2P项目打水漂了。现在，银行和小贷已经起诉了他。,“欠债还钱，天经地义啊。你能帮他做的不多吧？”我说。,情况比我想的要复杂。这个委托人贪多务得，当初为了贷更多的钱，就提高增信，让他的公务员老婆一起当共同借贷人，现在债主连他老婆一起起诉。,所以，“他的诉求是，免除他老婆的共同借贷人身份。”,真的是隔行如隔山，我认为这个诉求形如与虎谋皮，没想到，人家专业律师却轻轻松松就化解了难题。至于怎么化解的，他笑笑说，“细节根本不用明说，对方律师清楚得很”。,我不由得好奇心起，百般追问。他只好说出来，“其实没啥稀奇。紧揪不放反而容易鸡飞蛋打。真要把他老婆告了，公务员没了，人家要跑路反而没了顾忌；把他老婆解脱出来，老公跑了还可以着落在老婆身上追债。”,原来，真的是“退一步海阔天空”。,3,在房价上涨周期中，许许多多千奇百怪的事情，本来都可以被上涨的房价给“化解”掉，但是房价一旦下跌，这些问题就是实实在在解决不了的难题了。,大学同学东阳一直想换个大点的房子，但他小区的房价一直被楼上的一户压着。,该户业主把好多套房子做了联合抵押贷。一共贷了8000万，但是其中任何一套房子都不能单独解抵押，必须一起解才行。这意味着他的这套房子根本卖不掉。可是那个房主又急于卖掉，为了吸引客户，就挂了个低得离谱的价格。,“然而并没有什么卵用”，东阳愤愤不已，“因为他没法召集那么多人联合解抵押，所以那套房子根本卖不掉。他的价格挂那么低，于是我们所有房子都卖不掉。”,中介带着很多人，看了很多次，一到客户坐下谈解抵押就没有下文了。后来中介都不给他家带客户了。,在房价上涨周期，这样的房子也许还有卖掉的希望，而当房价下跌的时候，就根本不可能了。,我想起了胡哥的评论：很多房子背后，都有巨额负债，涉及很复杂的纠纷。,这个故事提醒我们， 房市中有好多“定时炸弹”。,4,另外一个朋友高文，也一直想换房子。去年，他盯了一个房子好久，最终也是因为债务纠纷没换成。,“房子很好”，他谈及此事的时候依然有掩饰不住的遗憾。中介带他去看的时候，并没有介绍清楚，只是价钱稍低一些。后来约房主见面，才了解具体情况。,那房子当时也正在债务纠纷中。房主也想换房子，需要帮上家还钱解抵押过户。“房主提出两个方案：1，我按这个房子的价格，帮他的上家解抵押，直接过户给我；2，房主自己还钱解抵押，然后再卖给我。”,遗憾的是，不管怎么操作，房子都不满2年，为此需要交100万的差额税。“所以也就僵住了。要么房主降价，要么我们一起分担这部分税款。”,最终，房主不愿意分担税款，也不愿意降价，交易就没做成。,办法是人想出来的。“后来听说房子卖给了房主的同学，约定满年限再过户”，高文说，“但是你知道，政策一日三变，这个非常不可靠。”,一语成谶。因为房子还没完成过户，今年的新政一出，房主的同学不符合购买资格，这个交易终究还是没有完成。,这个故事说的是， 政策加大了房市的风险和波动。,“迟一天，盼三年”，胡哥是香港已故歌手陈百强的粉丝。他哼哼着这首上世纪90年代风靡香港乐坛的《盼三年》，来表达自己没有在房市新政之前成功卖房的郁闷。,胡哥原本“看衰”北京房市两年，因为过去几次，房市的小周期都大致是36个月， 但是这次，他认为起码要跌三年。,以往的情况是，一般两年左右，政府会放松各种调控限制，包括放松购房资格，放宽银行贷款条件，鼓励刚需、鼓励改善型住房、鼓励房屋流通，等等。,个中原因，无非是因为地产商撑不住了，或者因为财政收入过于紧张，或者因为经济数据太差了。当然，这些原因其实是高度关联的。,由于一线城市的真实需求依旧强烈，而土地供应是一如既往地受限制，所以一旦放松，房屋市场会迅速回暖。,这一轮的不同之处在于， 政府调控周期和市场自发的调整周期都会有所延长。,先看政府调控。,房价处于目前的高位，舆论关注度空前高涨，更已经成为重要的政治任务，调控力度空前，反映出来的是背后空前的政治压力，而政府对于地产可能下行的承受力也随之上升。下手既重，调整起来需要的时间也会更长。,另一方面，这一轮去库存，大小地产商的收益都很可观，尤其是国有大地产商，融资渠道也远远好于小公司。市场资深人士判断，至少国有大地产商撑过三年熊市不成问题。,再看市场自发调整。,这一轮市场自发的调整周期，也会比此前要深一些，即便政府想放松了，也没那么快就恢复回去。,一般情况下，房子的流动性实在是太差了，即使价格下跌，也需要很长的时间。但投资客复杂而脆弱的资金链无疑增加了价格下跌的风险，尤其是，这一轮大量房子背着沉重抵押，其程度很可能比以往要严重不少。,与房屋相关的资金链既多且乱，完全可能断裂而影响当地房价，“砸出一个大坑”，在其他条件配合下甚至引爆下跌行情。资金成本太高，会逼着某些业主尽早“跳楼价”出售。,如果说还有一个原因的话，就是胡哥自己的理念。这一点不一定有多少逻辑合理性，不过我对此比较认同。,胡哥说，“这一轮把千千万万老百姓炒房发财的贪心挑逗起来了。要把这个贪心浇灭，需要很长时间，至少得三年吧。”,他补充说，“如果出来很多炒房客出事的新闻，估计才能让老百姓熄灭贪心。”,在现在这么严苛的限购政策下，炒房客如果还有的话，也已经是稀有物种了。所谓炒房客，准确地说应该是短线投资客，既有一些炒房的，也有用房子做了大量抵押的。,总体判断，局部性的金融风险不高，全局性的金融风险更低，因为短线投资客不是主流。胡哥说，“市场主流是千千万万的普通客户，他们的特点是跌了就拿着不卖。涨了就换房改善。”,他的判断是，中国老百姓的口袋挺深的，杠杆用得不过分的都没啥问题。市场的这个主流需求，正是一线城市房价的主要动能来源，也是未来房价上涨的保障。,所以，“尽管短线投资客有可能一度把价格的坑砸得比较狠，但总体下跌的极限也不超过30%。”,