,本文首发于微信公众号：明源地产研究院（id：mydcyjy），作者：艾振强。,早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得人心者得天下”的观点，这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说，这一点尤其重要，因为吸引不了人口，也就没有了未来。,到底是“失去了奋斗，再多房子也一无所有”还是“失去了房子，再多奋斗也一无所有”是一个永远会争论下去的话题。但是，对于一座城市来说，失去了人才，答案却是唯一的——那会成为一座废墟。,当年英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的底特律，则成了“绝望”和“废墟”。,对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。大兴安岭的野生人参，并不会因为人迹罕至就便宜，但即便是去东北搞房地产，也要面临去库存的问题。,人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标（鄂尔多斯那种昙花一现的不算）。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。,珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口1000万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口介于500万~1000万）。2015年末，广东常住人口达1.08亿人，而珠三角占了5874.27万人，与“十一五”期末相比，增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多，比“十一五”期末净增 79.15万人和100.67万人，两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。,,2015年末，珠三角的人口密度为每平方公里1073人，约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。,,四大一线城市2016年人口变化  来源：各地统计局、明源地产研究院,拥有如此坚实的人口基础，珠三角的楼市一骑绝尘，2016年，珠三角九市商品房均价13257元/平米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点。虽然上海常住人口（2419.70万人）是佛山（846万人）的3.3倍，但是去年佛山新房销售接近上海（2016年新建商品住宅销售面积2019.80万平米，增长0.5%）！,,2016年，珠三角城市新建商品住宅成交情况  来源：珠三角各地房管局、明源地产研究院,至于人口净流出的城市，情况则正好相反。根据2010年第六次全国人口普查数据对比，当时东北人口较上次普查净流出接近200万人。虽然东三省一直在想办法，但是时至今日，这一趋势不仅没有得到缓解，反而愈演愈烈。,按照国际标准，东三省已进入老龄化社会。而且，生育率也在下滑。以吉林省为例，吉林省人口自然增长率仅为0.34%，远低于代际人口均衡所需的正常更替率2.1。带来的结果就是东三省普通小学在校学生数量锐减。数据显示，从1980年~2014年，东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万，降幅高达63.5%，远超全国35.4%的下降水平！,,东北三省普通小学在校生变动情况（单位：万人） 来源：教育部、各地教育局、明源地产研究院,即便是在房地产行情最火热的2013年，东北三省的地产销售面积仍较2012年下降1%，2014年再下降35%，2015年继续下降23%。销售额也从2014年起出现拐点，2014年东北三省房地产销售额较2013年大幅下降32%，2015年再下降18%。2016年1~8月，哈尔滨房地产成交均价由7128元上涨至7421元，涨幅4%，已经是东北三省三个省会城市中同期表现最好的了。,人聚才会财兴。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受媒体采访时坦言，他们的一个重要的任务就是抢人。去年底，陈一新刚履新武汉市委书记就提出5年留下百万大学生。现广东省省长、前深圳市委书记马兴瑞更是曾一针见血的指出，深圳如果打不赢人才这场高地争夺战，经济发展不可持续！,良禽择木而栖。要吸引人才可不是易事，各地为了留人，也是八仙过海，各显神通。明源君梳理发现，主要有以下三类：,1、拼自然环境,3月6日上午，十二届全国人大五次会议海南代表团在北京举行全体会议，会上，海南省省长刘赐贵“插话”打起了广告，号召大家到海南生孩子，引得现场代表一阵笑声。,刘赐贵“欢迎大家来海南生孩子!”是海南打造“健康旅游”的重要项目之一。近两年，因北方多省雾霾越来越严重，而海南有着得天独厚的自然条件，空气质量好，交通方便，不少北方城市的孕妈跑到生孩子坐月子。,这不是刘赐贵第一次给海南做广告，2015年两会期间，海南团开放日上，刚刚履新不久的刘赐贵力推海南的“好沙、好水、好空气”，请大家到海南购房置业。时隔两年，刘赐贵的广告语从“买房子”变成了“生孩子”，体现海南“抢人”心切。此前，海南各地已陆续放宽了入户标准。,2、拼补贴,2016年12月1日起，深圳正式开始受理新引进人才租房和生活补贴申请，补贴标准为：本科15000元/人，硕士25000元/人，博士30000元/人，补贴一次性发放。这个让不少“北漂”和“沪漂”们羡慕不已。,,深圳晚报截图,此前，深圳市委书记曾公开表示，要大幅推进户籍人口所占比例。《关于深圳市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划的报告》提出的八大任务中，改革位列第一，其中，创新城市治理方式中提出继续深化户籍制度改革，出台实施进一步加强和完善人口服务管理的系列文件，提高户籍人口比重。深圳市政府发放数万元租房和生活补贴，其中一个门槛就是“拥有深圳户口”。,类似的补贴，不少地区均有，只是认定标准和补贴数量不同。据人民网报道，江苏无锡为留住高端人才，市政府对进入民营企业的研究生每月补6000元工资！,3、拼解决住房,各地的其他消费差距不大，核心是房价。不少人认为，有补贴固然好，但是补贴一般最多只发放三年，三年之后，到了结婚生子的年龄，房子依然是个大问题。,上海副市长翁铁慧即在上海政协十二届五次会议专题会议中指出，新进的硕士、博士等，有很多都被周边地区给吸引走了，非常大的原因就是住房太贵……,显然，公租房是留住人才的一种方式。为此，上海准备在2017年将现有的公租房，转换成青年教师公寓，或者青年医护人员公寓。“十三五”期间，深圳规划供应的人才安居房达到近30万套，除了新建安居房外，还考虑回购一批旧物业等，以边建边回购的方式来加大供给，保障安居房的实现。,但是，实践证明，“配售”政策较“配租”政策更能留住高层次人才。因为租的房子终究不是个人的。再加上这些年房价一路飙升更让年轻科技人员觉得，早买房早得益。哈工大深圳研究生院院长姚英学就曾在去年炮轰“高房价”，称2015年面谈了190位国家长江学者和国家杰出青年基金获得者，最后只引进了十几位，大多数跑掉的都是因为住房问题。,北京、深圳等大城市已出台相关类似政策。上海的嘉定区从2009年起也曾试点实施《嘉定区优秀人才住房配售工作实施细则(试行)》，优秀高层次人才按户申请配售房，每户按市场销售价格的60%优惠申购70~90平米的建筑面积。,不少城市眼高手低，深圳、武汉、苏州、成都将胜出,虽然各地推出了各种政策，但是对比之下，优劣就区分开来了，当前及今后的人口争夺，狼多肉少，近乎零和博弈，政策不给力的城市在竞争中很可能不敌给力的城市。,1、只瞄准高端人群，很容易成为空中楼阁,为了推动经济结构转型升级，不少城市出台的政策都瞄准高端人才。,比如海南，瞄准了110万“候鸟”中的精英，各市县通过在报纸、网络媒介上发布公告，鼓励候鸟人才毛遂自荐，并组织工作人员张贴公告、发放信息表等各种方式，按户走访建人才库，积极留住候鸟型人才。,这样的方式也确实有一定效果，比如经文昌市人才办多次上门邀请之后，针灸专家吴瑛（退休前是兰州大学第一附属医院副教授，曾担任硕士生导师）终于决定与文昌市中医院签订劳动合同……不过，总体上来说，规模十分有限，东方市一年的时间才建立40名候鸟型人才库。万宁市人数更少，只有约20名。,郑州市更给力一些，自2013年9月，河南省就开展实施“人才回归全民创业”战略，最近两年吸引近千名高层次人才回乡创业。2015年，郑州又公布40条优惠政策，引进各类高端人才，给国内外顶尖人才给予100万元安家费，提供不低于100万元的科研启动经费；承担国家科技支撑计划项目给予一次性奖励80万元……,还有不少地方也出台了类似政策。明源君认为，引进高端人才没错，但是只瞄准最顶端的一小撮，最后未必能如愿。高端人才确实能够起到火车头的作用，但是经济转型并非一蹴而就，而且，光有顶尖人才，下面没支撑，顶尖人才也呆不久。,去年郑州一百强房企总裁即跟明源君说，虽然公司拿出了很大的诚意，开出了足够有竞争力的薪水，但是还是很难招的到人才，最后只好妥协，让新招的人才（互联网业态方向）在北京工作，只要一个月到郑州几天即可。,这个很容易理解，就像海里的一条鱼，你非得把他拉到池塘里，根本容不下，即便这个池塘足够大，但是也还有海水和淡水的区别。比如一个互联网大牛在北京年薪100万，某个互联网并不发达的地方花150万年薪挖，薪水似乎提高了不少，但是如果他在那里呆几年，再回到北京，可能100万年薪都拿不到了。,2、深圳、武汉、成都、苏州最有可能胜出,陈一新认为，留住大学生，不能“顺其自然”，一定要“刻意人为”。但“人为”的方式将决定结果。,人往高处走，水往低处流。人， 一定会寻找对自己最有利的环境和平台做事情谋发展，优惠政策对吸引人才有一定的效果，但能够提供良好的人文、生活、自然、工作、事业环境……才能真正留住人才。,北上广深的房价高、节奏快、压力大，但人才和大学毕业生依然源源不断的涌入，因为大家觉得在这些地方有更多的机会。年轻人是否愿意留下来，主要取决于城市本身的特质，改善住房、交通、教育、落户政策和医疗环境会影响大学生的选择，但有亲和力的城市氛围才能让人有归属感。,,北京、上海限制人口的相关报道截图,比如，到深圳的外来人口，不会感觉自己是外地人，或者这种感觉至少要比到上海、北京和广州的外地人要弱，深圳只需缴纳20块医保就能享受综合医保；明源君去年在成都参加过一个文创峰会，惊奇地发现，主持人念出席嘉宾名字时，市委领导排在风投、创业家之后……这些细节，其实都体现了一座城市的开放和包容程度，这对人才的吸引力，比补贴更有吸引力，因为补贴是一时的，而开放、包容、创新的活力，却决定着长期发展。,苏州自不必说。明源君刚毕业那会，苏州的单位到学校去招聘，211及以上院校毕业的到江苏的企业去工作，当地政府每月补贴500，连续补3年。到现在，政策更加完善，保证既能吸引长江学者、院士这样的顶尖人才，又能覆盖刚毕业的大学生群体。跟深圳人才的认定标准（包括高层次人才、高校毕业生、技能人才等）十分接近。,武汉拥有79所大学，130万在校大学生，具有天然优势，而且城镇化到这个阶段，人才在继续往一线城市涌入的同时也在回流二线。武汉此时提出5年要留住100万大学生，可谓正当其时。,,对部署“百万大学生留汉创业就业工程”，陈一新明确提出“走进去”“走下去”“留下来”“干起来”四项具体举措，即宣传、体验、落地的具体措施等，全方位支持。全力解决大学毕业生的落户、就业、住房、创业等痛点。一个大学生毕业后在一个城市工作，前三年是最难熬的，如果三年熬过去了，基本上就会留下来。,此外，杭州也对人才也极具吸引力，据杭州日报报道，2015年，杭州推出了“人才新政27条”，仅一年的时间即吸引人才195.7万，累计引进海外留学人才2.3万……G20以后，杭州影响力更是与日俱增，不少企业在考虑城市布局是，已经将其放在了广州的前面——因为广州是传统商贸和传统流通，它对未来新兴事物的感知没有杭州这些城市来得快。,人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标（鄂尔多斯那种昙花一现的不算）。